إيستوك — قرية صحة على بعد 110 كم من موسكو
عشرون هكتاراً لقرية صحة: حمّامات حرارية ومركز تعافٍ ومطعم يعتمد مزرعته الخاصة ومنازل في مجمّع تأجير ومساكن خاصة. وبالجوار يعمل منذ سنوات مركز خلوة، فالطلب على هذه الصيغة في هذا الموقع أثبتته تجربة غيرنا لا نحن.
- مساحة الأرض
- 20هكتارمساحة الأرض
- إلى موسكو
- 110كمإلى موسكو
- من وسط المدينة
- 90دقيقةمن وسط المدينة
- لدخل المستثمر
- 3مصادر دخللدخل المستثمر
تصف هذه الصفحة تصوّر المشروع في مرحلة التطوير. وستُحدَّد مواصفات الأرض ومكوّنات البنية التحتية والاقتصاديات بعد التحقق من الوضع التخطيطي للأرض وبعد التصميم المعماري. وهذا ليس عرضاً ملزماً ولا وعداً بعائد.
الطلب مثبَت بالفعل في الجوار
في الأرض المجاورة يعمل منذ سنوات مركز خلوة: منازل ومطعم وقاعة يوغا وحمّام بخار. وهذا ليس توقعاً منا بل مشروع قائم بجوار أرضنا، يُظهر أن هذه الصيغة تعيش في هذا الموقع طوال العام.
أرقام المشروع المجاور مذكورة للاستئناس، وفق عرضه التقديمي وقول مالكه. ولم نتحقق منها بتدقيق ولا ننقلها تلقائياً إلى مشروعنا.
لماذا قرية صحة لا مجمّع فلل آخر
الصحة لم تعد رحلة واحدة في العام
لم يعد الناس يقصدون «المصحّة مرة في السنة». فقد انتقل الطلب إلى رحلات قصيرة منتظمة من يومين إلى أربعة: للتعافي والنوم وإطفاء الهاتف. وهذا الضيف يأتي ست إلى ثماني مرات سنوياً لا مرة واحدة.
موسكو قريبة لكن لا يُسمع صوتها
ساعة ونصف من وسط المدينة هي مسافة عطلة نهاية الأسبوع. فأبعد من ذلك يسافر الناس على مضض، وأقرب منه لا يبقى صمت ولا غابة. وناحية بوروفسك تقع تماماً في هذا النطاق.
المنزل هنا أصل لا بيت ريفي
ليس على المالك أن يأتي: فالمنزل يعمل ضمن مجمّع التأجير بإدارة الشركة. والمالك يجني دخلاً وأسابيع خاصة به في السنة، لا همّ أرض فارغة.
البنية التحتية تجني إيرادها بنفسها
الحمّامات الحرارية والمطعم والمركز الطبي تكسب من ضيوف من خارج المجمع لا من سكانه فحسب. وهذا مصدر دخل ثانٍ لا يعتمد على وتيرة بيع القطع.
الأرض ترتفع قيمتها بالبنية التحتية لا بالانتظار
ترتفع قيمة القطعة حين تظهر بجوارها الطرق والشبكات ومركز جذب عامل. ونحن لا نبيع انتظار ارتفاع بل مراحل بناء محددة ترتبط بها الأسعار.
الصيغة مفهومة للمستثمر الأجنبي
منتجع عافية بشركة إدارة ومجمّع تأجير نموذج معتاد في الإمارات وآسيا. فلا يحتاج المستثمر إلى فهم خصوصيات القرى الريفية الروسية.
كيف تتوزع العشرون هكتاراً
اضغط على أي منطقة لترى وظيفتها. وثلث المساحة ماء وغابة لا يُبنى عليهما: وهما ما يجعل المكان ما يأتي الناس من أجله.
تصوّر تخيّليمجموعة المدخل
مدخل بحاجز تفتيش واستقبال ومواقف للضيوف والسكان. وما بعده داخل الأرض تنقّل كهربائي أو مشياً فقط.
المخطط تقريبي: يبيّن منطق توزيع الأرض قبل المسح الطوبوغرافي والتصميم المعماري. وستتغير المساحات ومواضع المباني بعد التصميم.
أربعة أنماط لأهداف مختلفة للمستثمر
استوديو
وحدة واحدة: غرفة نوم وجلوس ودورة مياه وشرفة بإطلالة. وهي الوحدة الأساس في مجمّع التأجير: أعلى إشغال وأسرع استرداد.
منزل لزوجين
وحدتان: غرفة نوم وصالة بمطبخ وساونا أو حوض ساخن على الشرفة. وهو النمط الأساسي لعطلة نهاية الأسبوع.
منزل عائلي
ثلاث أو أربع وحدات: غرفتا نوم أو ثلاث وصالة مشتركة ومخزن ومدخلان. ويصلح للسكن الدائم أيضاً.
مسكن خاص
تصميم خاص ضمن الكود المعماري للمجمع، على قطعة من 1500 م² فأكثر، بجناح سبا خاص.
منازل معيارية جاهزة من المصنع
تُجمَّع المنازل في المصنع وتصل إلى الموقع كتلاً جاهزة. وهذا للمستثمر ليس مسألة ذوق بل مسألة سرعة دوران رأس المال.
يوضع الهيكل المشطّب على أساس جاهز في أيام معدودة. فيظهر أول دخل من التأجير في الموسم نفسه الذي استُثمر فيه المال.
تقدير المصنع لا يتأرجح بحسب الطقس وفريق العمل. فانحراف الميزانية يُحسب بالنسب المئوية لا بالأضعاف.
المنزل الثلاثون مثل الأول تماماً. وهذا حاسم لمجمّع التأجير: فالضيف يدفع مقابل قابلية التوقع.
الموقع لا يتوقف نصف عام. فالبناء ممكن طوال السنة دون انتظار الموسم.
لم نختر مورّداً بعينه بعد. فالمصانع المعيارية الصينية تعطي أفضل سعر للمتر المربع، لكنها تحتاج تدقيقاً: الاعتماد وفق معاييرنا، واللوجستيات، والضمان والخدمة داخل روسيا. وهذه مرحلة اختيار مستقلة قبل بدء البناء.
ثلاثة مصادر دخل بدل واحد
المجمع الذي يكسب من بيع القطع فقط يعيش حتى آخر قطعة لا أكثر. وهنا بيع الأرض واحد من ثلاثة مصادر، والاثنان الآخران يبقيان حين لا يعود هناك ما يُباع.
بيع القطع والمنازل
الاسترداد الأساسي لرأس المال. وتُباع الأرض على مراحل: كل مرحلة أغلى من سابقتها لأن الشبكات موصولة إليها والبنية التحتية مبنية.
مجمّع التأجير
تدير الشركة منازل الضيافة وتقتسم الإيراد مع المُلّاك. ويمكن للمستثمر الدخول إلى المجمّع بمنازل لا بأرض، فيحصل على تدفق دون مشاركة في البيع.
البنية التحتية
الحمّامات الحرارية والمطعم ومركز الصحة تبيع خدماتها لضيوف من الخارج لا للسكان فحسب. وهذا التدفق لا يعتمد على وتيرة بيع القطع وينمو مع شهرة المكان.
عن العائد بصراحة
لا نذكر نسبة قبل أن تُحسب على أرقام موثّقة. ولبناء النموذج نحتاج مستخرج السجل العقاري للأرض وسعر الدخول إليها وتقدير تكلفة المرحلة الأولى. وحين تتوفر سنعرض الحساب بكل فرضياته، فهو قابل للنقاش، أما رقم جميل على شريحة عرض فلا يمكن مناقشته.
ثلاث صيغ للمشاركة
حصة في المشروع
الدخول بالمال إلى الشركة الروسية للمشروع بحصة وحق في الأرباح. ويناسب المبالغ الكبيرة والآفاق الطويلة.
منازل في مجمّع التأجير
شراء منزل أو أكثر وتسليمه للإدارة. أصل واضح وتدفق واضح، والخروج ببيع المنزل.
تمويل المشروع
قرض للمشروع بفائدة ثابتة مع ضمان. دون مشاركة في المخاطر التشغيلية ودون حقوق على الأرض.
كيف يستثمر الأجنبي في الأرض وفي المشروع داخل روسيا
أكثر ما يسأل عنه المستثمرون من الإمارات وآسيا: هل يمكن أصلاً تملّك الأرض هنا. الجواب نعم، لكن ليس في كل مكان ولا بأي صيغة. وفيما يلي الصيغ العملية مع مراجعها القانونية.
المناطق الحدودية — ممنوعة
لا يجوز للأجانب وعديمي الجنسية والشركات الأجنبية تملّك قطع في المناطق الحدودية. وأي صفقة للالتفاف على هذا المنع باطلة.
ليس لمنطقة كالوغا حدود دولية، فهي ليست في القائمة ولا يمكن أن تدخلها: إذ تُبنى القائمة على حدود الدولة. فالقيد لا ينطبق على أرضنا.
الفقرة 3 من المادة 15 من قانون الأراضي الروسي؛ والقائمة بالمرسوم الرئاسي رقم 26 الصادر في 09.01.2011
الأراضي الزراعية — إيجار فقط
لا يجوز للأجانب والشركات الأجنبية والشركات الروسية التي تزيد فيها الحصة الأجنبية عن النصف تملّك أرض زراعية. والإيجار من 3 إلى 49 سنة، لكن حق الشراء مغلق أمام الأجنبي.
صيغ الحد بعبارة «أكثر من 50%»، فالنصف تماماً جائز للأجنبي. وهذه أداة عملية إن دخلت أرض زراعية في نطاق المشروع.
المادة 3 من القانون الاتحادي رقم 101 الصادر في 24.07.2002
تحويل الأرض الزراعية إلى سياحية صار شبه مستحيل
منذ 1 مارس 2026 يمر تغيير نوع الاستخدام وتحويل الأراضي الزراعية عبر وزارة الزراعة الروسية وقانون الإقليم، وتُدرَج حدود الأراضي الزراعية في السجل بأوامر منفصلة. ومنذ 1 يناير 2027 تصبح قائمة أسباب التحويل مغلقة، وليس فيها السياحة ولا الترفيه.
وهذا أهم من مسألة جنسية المستثمر. فصيغة «اشترِ حقلاً ثم حوّله إلى منتجع» لم تعد تعمل لأحد، ولا للروس أنفسهم. ولذلك يجب أن تكون القطعة في الوضع الصحيح منذ البداية.
القانون الاتحادي رقم 295 الصادر في 31.07.2025؛ وقرار الحكومة رقم 1943 الصادر في 28.11.2025
أراضي المناطق السكنية للسياحة — جائزة
خارج المناطق الحدودية يشتري الأجنبي قطعاً من أراضي المناطق السكنية وفق القواعد العامة. وصيغتنا تحتاج نوع استخدام «خدمات سياحية» أو «استجمام».
وهذا هو السيناريو المستهدف للمشروع: فأرض منطقة سكنية بنوع استخدام سياحي ترفع القيود عن الأجنبي وتحلّ مشكلة التحويل معاً.
المادة 15 من قانون الأراضي الروسي؛ ومصنّف أنواع الاستخدام المسموح، الرمزان 5.2.1 و5.0
موافقة اللجنة: متى تلزم حتى لدولة صديقة
أُقرّ الإجراء الخاص بالصفقات العقارية لمن يرتبط بدول من قائمة خاصة. وليست الإمارات ولا الصين ولا الهند ولا دول الخليج في هذه القائمة.
لكن هناك مزلقين. الأول: تلزم موافقة اللجنة حتى لمستثمر من دولة صديقة إن كان البائع قد اشترى العقار بعد 22 فبراير 2022 من شخص ينتمي لدولة غير صديقة. والثاني: إن كانت الشركة في دبي خاضعة لسيطرة شخص من دولة غير صديقة فالحكم يُطبَّق بحسب السيطرة لا بحسب مكان التسجيل. ويُتحقق من الأمرين قبل الصفقة.
المرسوم الرئاسي رقم 81 الصادر في 01.03.2022، البندان (أ) و(ج) من الفقرة 1؛ والقائمة بقرار الحكومة رقم 430 الصادر في 05.03.2022
ما نوصي به المستثمر الإماراتي
شركة روسية ذات مسؤولية محدودة يكون المستثمر شريكها الوحيد أو المسيطر، وتُشترى الأرض على ميزانية هذه الشركة. والتمويل مساهمة في رأس المال مع قرض داخل المجموعة، مع مراعاة الحد الأقصى لنسبة الدين إلى رأس المال.
- المنع موجّه إلى الشركات الأجنبية تحديداً: فالشركة الروسية لا تدخل تحته ولو كانت ملكيتها أجنبية بالكامل
- نفقات البناء والإهلاك تخفّض ضريبة الأرباح، وضريبة القيمة المضافة على البناء قابلة للخصم — وهذا غير متاح للشخص الطبيعي
- يوجد كيان قادر على مزاولة النشاط الفندقي: فالمخيم الفاخر والحمّامات الحرارية خدمات لا يمكن تقديمها باسم مالك قطعة خاص
- لا تلزم موافقة اللجنة الحكومية: فتأسيس شركة ليس صفقة على حصص
- والشركة نفسها تفتح لاحقاً طريق الإقامة الدائمة على أساس استثماري
خمس صيغ للدخول
شركة روسية محدودة بشريك أجنبي
- الحقوق على الأرض
- نعم، ولو كانت الملكية أجنبية بنسبة 100%؛ وللأرض الزراعية ألا تتجاوز حصة الأجانب 50%
- موافقة اللجنة
- غير مطلوبة
- الضرائب
- ضريبة أرباح 25% بعد خصم النفقات؛ والأرباح الموزعة 15%، وبموجب الاتفاقية مع الإمارات 10%
- لمن تناسب
- الصيغة الأساسية: الدخول إلى المشروع بالمال.
- تصلح لأراضي المناطق السكنية مع ملكية أجنبية كاملة
- نفقات البناء تخفّض الضريبة، وضريبة القيمة المضافة قابلة للخصم
- يوجد كيان لمزاولة النشاط الفندقي
- تمنح أساساً للحصول على الإقامة الدائمة
- يلزم الإنفاق على الشركة: محاسبة وتقارير ومدير
- بيع الحصة يخضع للضريبة في روسيا إن كان الأصل الرئيسي للشركة عقاراً
- وفي حالة الأرض الزراعية يلزم خفض حصة الأجنبي إلى النصف
الضرائب وحركة الأموال
دخل الإيجار وبيع العقار لغير المقيم ضريبياً يخضع لنسبة ثلاثين بالمئة دون إمكانية خصم النفقات. ولا يُطبَّق الجدول التصاعدي على غير المقيمين. ويصبح المستثمر مقيماً إن أمضى في البلد أكثر من مئة وثلاثة وثمانين يوماً في السنة.
عند البيع بعد الحد الأدنى لمدة الملكية، وهو خمس سنوات كقاعدة عامة، لا تُدفع ضريبة. ومنذ 2019 يسري الإعفاء على غير المقيمين أيضاً.
تدفع الشركة الروسية ضريبة أرباح بنسبة خمسة وعشرين بالمئة، لكن مع خصم كامل لنفقات البناء والإهلاك. وهذا لمشروع تطويري أفضل جوهرياً من ثلاثين بالمئة من إيراد الشخص الطبيعي.
وُقِّعت الاتفاقية الجديدة لتجنّب الازدواج الضريبي في فبراير 2025، ودخلت حيّز النفاذ في يوليو من العام نفسه، وتُطبَّق منذ 1 يناير 2026. وهي تخفّض الضريبة عند المنبع إلى عشرة بالمئة على الأرباح الموزعة والفوائد والإتاوات بدل خمسة عشر وعشرين وفق القاعدة العامة.
منذ 1 يناير 2026 أُخرجت الإمارات من قوائم الملاذات الضريبية بأوامر من وزارة المالية. وهذا يرفع طبقة كاملة من القيود على المساهمات العينية وعلى الشركات الأجنبية الخاضعة للسيطرة.
قيود الحسابات الخاصة موجّهة إلى الدائنين من الدول غير الصديقة ولا تنطبق على المستثمر الإماراتي: فالأرباح تُوزَّع وفق الإجراء العام. والعنق الضيّق هنا ليس القانون بل الامتثال المصرفي وقنوات الدفع، فيُتفق على هيكل التسويات مع المصرف مسبقاً.
ولتطبيق النسبة المخفّضة بموجب الاتفاقية يجب قبل الدفع إثبات الإقامة الضريبية في الإمارات وصفة المستفيد الفعلي من الدخل. والنسب والإجراءات تتغير: فاحصل قبل الصفقة على حساب من مستشار ضريبي.
خمس عمليات تحقق قبل الصفقة
هذه هي المواضع التي قد ينكسر عندها المشروع. ونمرّ بها مع المحامين قبل أن يتحرك المال.
- 01فئة القطعة ونوع استخدامها
مستخرج من السجل، ولوائح استخدام الأراضي والبناء، والمخطط العام للناحية. فإن كانت القطعة خارج حدود المنطقة السكنية وضمن الأراضي الزراعية تغيّرت صيغة الدخول كلياً. وهذا هو السؤال الأول لا الخامس.
- 02تاريخ اقتناء البائع للقطعة
إن حصل البائع على الأرض بعد 22 فبراير 2022 من شخص ينتمي لدولة غير صديقة فإن شراء مستثمر إماراتي لها يتطلب موافقة اللجنة الحكومية، وذلك يستغرق ستة أشهر فأكثر. ويُتحقق منه بمستخرج انتقال الحقوق.
- 03السيطرة على هيكل المستثمر
إن كان المستفيد النهائي من الشركة في الإمارات شخصاً من دولة غير صديقة فإن الإجراء الخاص يُطبَّق بحسب السيطرة لا بحسب مكان التسجيل. ونكشف سلسلة الملكية قبل التوقيع.
- 04المناطق ذات الأحكام الخاصة
الحديقة الوطنية ونطاق حمايتها، وأشرطة حماية المياه، ومناطق حماية الآثار، ومحيطات المطارات، والرصيد الحرجي. وتقاطع الأرض مع منطقة محمية أو مع الرصيد الحرجي يغلق الملكية الخاصة أمام الجميع.
- 05حدود الأراضي الزراعية في السجل
منذ مارس 2026 تحدّد وزارة الزراعة حدود الأراضي الزراعية بأوامر لكل منطقة. ويجب التأكد من أن القطعة لم تدخل فيها ولن تدخل: وإلا تشدّد النظام وصار التحويل شبه مستحيل.
الإقامة الدائمة والدخول
لنقلها بوضوح: شراء الأرض لا يمنح إقامة دائمة، ولا يوجد في روسيا برنامج «إقامة مقابل عقار». والطريق الواقعي هو الأساس الاستثماري عبر شركة المشروع نفسها: استثمار لا يقل عن ثلاثين مليون روبل في شركة مضى على عملها ثلاث سنوات وقت التقديم ودفعت عن السنة السابقة ستة ملايين على الأقل ضرائب واشتراكات. أي أن الإقامة تأتي في السنة الرابعة من عمل قائم، لا يوم صفقة الأرض.
وحتى ذلك الحين لا حاجة لتأشيرة أصلاً: فمواطنو الإمارات يدخلون روسيا بلا تأشيرة لمدة تصل إلى تسعين يوماً خلال كل مئة وثمانين يوماً. وهذا كافٍ لمتابعة البناء.
القانون الاتحادي رقم 115 الصادر في 25.07.2002؛ وقرار الحكومة رقم 2573 الصادر في 31.12.2022
هذه المادة للاستئناس ولا تُعدّ رأياً قانونياً ولا استشارة ضريبية. والأحكام مذكورة كما هي بتاريخ التحقق؛ وقوائم المناطق الحدودية والدول غير الصديقة وقواعد تداول الأراضي الزراعية تتغير. وقبل الصفقة نعدّ رأياً قانونياً لهيكل محدد بالتعاون مع محامين مختصين. تم التحقق في 23.09.2026.
شركة إدارة من داخل المشروع
لا نسلّم المجمع إلى مشغّل خارجي. فشركة خدمات ZemFond تدير الأرض بعد البناء، ويدير مجمّع التأجير الفريق نفسه الذي بنى.
- تشغيل الأرض: الطرق والكهرباء والماء والنفايات وإزالة الثلج والحراسة
- مجمّع التأجير: استقبال الضيوف والتنظيف والمفروشات والصيانة والتقارير للمالك
- الإشغال: التسويق وقنوات الحجز والمجموعات المؤسسية ومجموعات الخلوات
- خدمات المالك: رعاية المنزل وتجهيزه قبل الوصول والإصلاحات الصغيرة
- الشفافية: تقرير عن كل منزل في الحساب الشخصي على الموقع
خمس مراحل من الأرض إلى أصل عامل
الأرض والوضع التخطيطي
مستخرج السجل العقاري، والتحقق من الفئة ونوع الاستخدام، وتغيير النوع عند اللزوم، والربط بالشبكات، والمسح الطوبوغرافي.
التصور والمخطط الرئيسي
تصور معماري وتقسيم مناطق ومواضع المنازل وتصميم هندسي ونموذج مالي مبني على أرقام موثّقة.
المرحلة الأولى
الطرق والشبكات ومجموعة المدخل والحمّامات الحرارية وأوائل منازل مجمّع التأجير. ومن هذه اللحظة تبدأ الأرض في الكسب.
البيع والتشغيل
طرح القطع على مراحل، وافتتاح المطعم ومركز الصحة، وتكوين فريق الإدارة.
بلوغ الطاقة التصميمية
بناء كامل وإشغال مستقر لمجمّع التأجير وإمكانية بيع المشروع كله أو حصة منه.
ما يسأل عنه المستثمرون
في أي مرحلة المشروع الآن؟
الأرض محددة والتصور جاهز. وأمامنا التحقق من الوضع التخطيطي للقطعة، والمخطط المعماري الرئيسي، والنموذج المالي على أرقام موثّقة. ولذلك وُسم القسم بأنه مشروع قيد التطوير: فنحن نعرض التصور والمنطق لا عرضاً ملزماً جاهزاً.
من أين الثقة بأن هذه الصيغة ستنجح هنا تحديداً؟
بالجوار وعلى ثلاثة هكتارات يعمل منذ سنوات مركز خلوة بمنازل ومطعم، وهو مشغول طوال العام. ونحن لا نكرره بل نضيف ما لا تتسع له ثلاثة هكتارات: الحمّامات الحرارية والمسار الطبي ومجمّع تأجير بالحجم المطلوب.
هل يمكن لأجنبي أن يملك هذه الأرض؟
نعم، إن كانت القطعة من أراضي المناطق السكنية: فناحية بوروفسك ليست حدودية، ولا يسري المنع على الأجانب هنا. لكننا نوصي بصيغة أخرى، وهي الشراء باسم شركة روسية يملكها المستثمر: فهي أفضل ضريبياً وتتيح مزاولة النشاط الفندقي. وتفصيل كل الصيغ في قسم المستثمرين الأجانب أدناه.
كم العائد؟
الجواب الصادق: لا يمكن حتى الآن ذكر رقم جدير بالثقة. فالمشروع المجاور يذكر نحو عشرة بالمئة سنوياً، لكنه مؤشره هو لا توقعنا نحن. وسنبني نموذجنا بعد التحقق من وضع الأرض وتقدير تكلفة المرحلة الأولى، ونعرضه بكل فرضياته.
من يدير الأصل بعد البناء؟
شركة خدمات ZemFond. وهي تخدم مجمعاتنا بالفعل: الطرق والشبكات وخدمات المُلّاك. ويُضاف لمجمّع التأجير جانب فندقي: الاستقبال والتنظيف والإشغال والتقارير.
هل يمكن الحضور والمعاينة؟
نعم. فالمركز المجاور العامل مفتوح، ويمكنك الإقامة فيه ورؤية الصيغة من الداخل. وأرضنا بجواره، ونعرضها لك في الرحلة نفسها.
اطلب مواد المشروع
سنرسل التصور ومخطط الأرض ومواصفات القطعة، وبعد التحقق من وضع الأرض نرسل النموذج المالي. وننظّم لك رحلة: يمكنك معاينة المركز المجاور العامل من الداخل ورؤية أرضنا في الرحلة نفسها.
الرقم المساحي للقطعة: 40:03:081202:14