ИСТОК — деревня здоровья в 110 км от Москвы
Двадцать гектаров под деревню здоровья: термы, центр восстановления, ресторан на своей ферме, дома в арендном пуле и частные резиденции. Рядом уже несколько лет работает ретрит-центр — спрос на формат в этой точке проверен не нами.
- площадь участка
- 20гаплощадь участка
- до Москвы
- 110кмдо Москвы
- от центра города
- 90минот центра города
- дохода инвестора
- 3потокадохода инвестора
Страница описывает замысел проекта на стадии разработки. Параметры участка, состав инфраструктуры и экономика будут уточнены после проверки градостроительного статуса земли и архитектурного проектирования. Это не оферта и не обещание доходности.
Спрос уже проверен по соседству
На смежной территории несколько лет работает ретрит-центр: дома, ресторан, йога-зал, баня. Это не наш прогноз, а работающий бизнес рядом с нашим участком — он показывает, что формат в этой локации живёт круглый год.
Показатели соседнего проекта приведены справочно, по его презентации и словам собственника. Мы их не проверяли аудитом и не переносим автоматически на свой проект.
Почему деревня здоровья, а не очередной коттеджный посёлок
Здоровье перестало быть разовой поездкой
Люди больше не ездят «в санаторий раз в год». Спрос сместился к коротким регулярным выездам на два-четыре дня — восстановиться, выспаться, отключить телефон. Такой гость приезжает шесть-восемь раз в год, а не один.
Москва рядом, но её не слышно
Полтора часа от центра — это расстояние выходного дня. Дальше люди едут неохотно, ближе уже нет тишины и леса. Боровский район попадает ровно в этот коридор.
Дом здесь — не дача, а актив
Собственник не обязан приезжать: дом работает в арендном пуле под управлением компании. Владелец получает доход и несколько своих недель в году, а не заботу о пустом участке.
Инфраструктура собирает выручку сама
Термы, ресторан и медицинский центр зарабатывают не только на жителях посёлка, но и на гостях со стороны. Это второй поток выручки, который не зависит от темпа продаж участков.
Земля дорожает от инфраструктуры, а не от ожидания
Стоимость участка растёт, когда рядом появляются дороги, сети и работающий центр притяжения. Мы продаём не ожидание роста, а конкретные этапы стройки, к которым привязаны цены.
Формат понятен иностранному инвестору
Wellness-резорт с управляющей компанией и арендным пулом — стандартная модель для Эмиратов и Азии. Инвестору не нужно разбираться в российской специфике дачных посёлков.
Как устроены двадцать гектаров
Нажмите на зону, чтобы увидеть её назначение. Треть территории — вода и лес, они не застраиваются: именно они делают место тем, за чем сюда едут.
ВизуализацияВъездная группа
Контрольный въезд, ресепшен, парковка для гостей и жителей. Дальше по территории — только электротранспорт и пешком.
Схема условная: она показывает логику территории до топосъёмки и архитектурного проекта. Площади и посадка объектов изменятся после проектирования.
Четыре типа под разные задачи инвестора
Студия
Один модуль: спальня-гостиная, санузел, терраса с видом. Базовая единица арендного пула — самая высокая загрузка и самый быстрый возврат.
Дом для пары
Два модуля: спальня, гостиная с кухней, сауна или чан на террасе. Основной формат выходного дня.
Семейный дом
Три-четыре модуля: две-три спальни, общая гостиная, кладовая, вход с двух сторон. Подходит и для постоянной жизни.
Резиденция
Индивидуальный проект в рамках архитектурного кода посёлка, на участке от 15 соток, с собственным спа-блоком.
Модульные дома заводской готовности
Дома собираются на заводе и привозятся на площадку готовыми блоками. Для инвестора это не вопрос вкуса, а вопрос скорости оборота капитала.
Коробка с отделкой ставится на готовый фундамент за несколько дней. Первый доход от аренды появляется в том же сезоне, когда вложены деньги.
Заводская смета не плывёт от погоды и бригады. Отклонение по бюджету считается в процентах, а не в разах.
Тридцатый дом такой же, как первый. Для арендного пула это критично: гость платит за предсказуемость.
Площадка не простаивает полгода. Стройку можно вести круглый год, а не ловить сезон.
Конкретного поставщика ещё не выбрали. Китайские модульные заводы дают лучшую цену за квадратный метр, но требуют проверки: сертификация по нашим нормам, логистика, гарантия и сервис на территории России. Это отдельный этап отбора до старта стройки.
Три потока дохода вместо одного
Посёлок, который зарабатывает только на продаже участков, живёт ровно до последнего участка. Здесь продажа земли — лишь один из трёх источников, и два других остаются после того, как продавать станет нечего.
Продажа участков и домов
Основной возврат капитала. Земля продаётся очередями: каждая следующая выходит дороже предыдущей, потому что к ней уже подведены сети и построена инфраструктура.
Арендный пул
Компания управляет гостевыми домами и делит выручку с собственниками. Инвестор может войти в пул домами, а не землёй, и получать поток без участия в продажах.
Инфраструктура
Термы, ресторан и центр здоровья продают услуги гостям со стороны, а не только жителям. Этот поток не зависит от темпа продаж участков и растёт вместе с известностью места.
Про доходность — прямо
Мы не называем процент, пока он не посчитан на проверенных цифрах. Чтобы собрать модель, нужны выписка ЕГРН на участок, цена входа в землю и смета первой очереди. Как только они будут, покажем расчёт со всеми допущениями — с ним можно спорить, а с красивым числом на слайде спорить нельзя.
Три формы участия
Доля в проекте
Вход деньгами в российское юридическое лицо проекта с долей и правом на прибыль. Подходит для крупного чека и длинного горизонта.
Дома в арендном пуле
Покупка одного или нескольких домов с передачей в управление. Понятный актив, понятный поток, выход через продажу дома.
Проектное финансирование
Заём проекту под фиксированный процент с обеспечением. Без участия в операционных рисках и без прав на землю.
Как иностранец может вложиться в землю и проект в России
Самый частый вопрос от инвесторов из Эмиратов и Азии — можно ли вообще владеть здесь землёй. Можно, но не везде и не в любой форме. Ниже — рабочие схемы со ссылками на законы.
Приграничные территории — нельзя
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут владеть на праве собственности участками на приграничных территориях. Сделка в обход этого запрета ничтожна.
У Калужской области нет государственной границы, в перечень она не входит и войти не может: перечень строится от границы страны. Для нашего участка ограничение не работает.
п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ; перечень — Указ Президента РФ от 09.01.2011 № 26
Сельхозземли — только аренда
Иностранцы, иностранные компании и российские компании, где доля иностранного участия больше половины, не могут владеть сельхозземлёй в собственность. Аренда — от 3 до 49 лет, но право выкупа для иностранца заблокировано.
Порог сформулирован как «более чем 50%», поэтому ровно половина долей у иностранца допустима. Это рабочий рычаг, если в контур проекта всё же попадёт сельхозземля.
ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ
Перевести сельхозземлю под туризм стало почти невозможно
С 1 марта 2026 года изменение вида использования и перевод сельхозугодий идут через Минсельхоз России и закон субъекта, а границы угодий вносятся в реестр отдельными приказами. С 1 января 2027 года перечень оснований для перевода становится закрытым, и туризма с рекреацией в нём нет.
Это важнее, чем вопрос гражданства инвестора. Схема «купить поле и потом перевести под базу отдыха» перестала работать для всех — и для россиян тоже. Поэтому участок нужен сразу в правильном статусе.
Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ; постановление Правительства РФ от 28.11.2025 № 1943
Земли населённых пунктов под туризм — можно
Вне приграничных территорий иностранный гражданин приобретает участки земель населённых пунктов на общих основаниях. Для нашего формата нужен вид использования «туристическое обслуживание» или «отдых (рекреация)».
Это целевой сценарий проекта: земля населённого пункта с туристическим видом использования снимает и земельные ограничения для иностранца, и проблему перевода.
ст. 15 Земельного кодекса РФ; классификатор видов разрешённого использования, коды 5.2.1 и 5.0
Разрешение комиссии: когда нужно даже дружественной стране
Особый порядок сделок с недвижимостью введён для лиц, связанных с государствами из специального перечня. ОАЭ, Китая, Индии и стран Залива в этом перечне нет.
Но есть две ловушки. Первая: разрешение комиссии нужно и инвестору из дружественной страны, если сам объект был куплен продавцом после 22 февраля 2022 года у лица из недружественного государства. Вторая: если компания в Дубае контролируется лицом из недружественной страны, правило применяется по контролю, а не по месту регистрации. Оба факта проверяются до сделки.
Указ Президента РФ от 01.03.2022 № 81, подп. «а» и «в» п. 1; перечень — распоряжение Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р
Что мы рекомендуем инвестору из ОАЭ
Российское общество с ограниченной ответственностью, где инвестор — единственный или контролирующий участник, и земля покупается на баланс этого общества. Финансирование — вклад в капитал плюс внутригрупповой заём, с оглядкой на предельное соотношение долга к капиталу.
- Запрет для иностранных юрлиц адресован именно иностранным компаниям: российское общество под него не подпадает даже при стопроцентном иностранном участии
- Расходы на стройку и амортизация уменьшают налог на прибыль, а налог на добавленную стоимость по стройке идёт к вычету — у физического лица такой возможности нет
- Появляется субъект, который может вести гостиничную деятельность: глэмпинг и термы это услуги, их нельзя оказывать от имени частного владельца участка
- Разрешение правительственной комиссии не требуется: создание общества не является сделкой с долями
- Та же компания потом даёт путь к виду на жительство по инвестиционному основанию
Пять схем входа
Российское ООО с иностранным участником
- Права на землю
- Да, даже при 100% иностранном участии; для сельхозземли — доля иностранцев не выше 50%
- Разрешение комиссии
- Не требуется
- Налоги
- Прибыль 25% с вычетом расходов; дивиденды 15%, по соглашению с ОАЭ — 10%
- Кому подходит
- Основная схема: вход деньгами в проект.
- Работает с землёй населённых пунктов при полном иностранном владении
- Расходы на стройку уменьшают налог, НДС идёт к вычету
- Есть субъект для гостиничной деятельности
- Даёт основание для вида на жительство
- Нужно содержать юрлицо: бухгалтерия, отчётность, директор
- Продажа доли облагается в России, если основной актив компании — недвижимость
- При сельхозземле придётся опустить долю иностранца до половины
Налоги и движение денег
Доход от аренды и от продажи недвижимости у налогового нерезидента облагается по ставке тридцать процентов, и вычет расходов недоступен. Прогрессивная шкала для нерезидентов не применяется. Резидентом инвестор становится, проведя в стране больше ста восьмидесяти трёх дней в году.
При продаже после минимального срока владения, по общему правилу это пять лет, налог не платится. С 2019 года освобождение действует и для нерезидентов.
Российское общество платит налог на прибыль по ставке двадцать пять процентов, но с полным вычетом расходов на стройку и амортизации. Для девелоперского проекта это принципиально выгоднее, чем тридцать процентов с оборота у физического лица.
Новое соглашение об избежании двойного налогообложения подписано в феврале 2025 года, вступило в силу в июле того же года и применяется с 1 января 2026 года. Оно снижает налог у источника до десяти процентов по дивидендам, процентам и роялти вместо пятнадцати и двадцати по общему правилу.
С 1 января 2026 года Эмираты исключены из перечней офшорных зон приказами Министерства финансов. Это снимает целый слой ограничений по вкладам в имущество и по контролируемым иностранным компаниям.
Ограничения по специальным счетам адресованы кредиторам из недружественных государств и к инвестору из ОАЭ не применяются: дивиденды выплачиваются в общем порядке. Узкое место здесь не право, а банковский комплаенс и платёжные каналы — структуру расчётов согласуют с банком заранее.
Чтобы применить пониженную ставку по соглашению, нужно до выплаты подтвердить налоговое резидентство Эмиратов и статус фактического получателя дохода. Ставки и порядок меняются: перед сделкой берите расчёт у налогового консультанта.
Пять проверок до сделки
Это те места, где проект может сломаться. Мы проходим их вместе с юристами до того, как деньги двинутся.
- 01Категория и вид использования участка
Выписка из реестра, правила землепользования и застройки, генплан района. Если участок вне границ населённого пункта и относится к сельхозназначению, схема входа меняется полностью. Это первый вопрос, а не пятый.
- 02История приобретения участка продавцом
Если продавец получил землю после 22 февраля 2022 года от лица из недружественного государства, покупка инвестором из ОАЭ требует разрешения правительственной комиссии, а это от полугода. Проверяется по выписке о переходе прав.
- 03Контроль над структурой инвестора
Если конечный бенефициар компании в Эмиратах — лицо из недружественной страны, особый порядок применяется по контролю, а не по месту регистрации. Цепочку владения раскрываем до подписания.
- 04Зоны с особыми условиями
Национальный парк и его охранная зона, водоохранные полосы, зоны охраны памятников, приаэродромные территории, лесной фонд. Пересечение с особо охраняемой территорией или лесным фондом закрывает частную собственность вообще для всех.
- 05Границы сельхозугодий в реестре
С марта 2026 года Минсельхоз приказами по регионам устанавливает границы угодий. Нужно убедиться, что участок в них не попал и не попадёт: иначе режим ужесточается, а перевод становится почти невозможным.
Вид на жительство и въезд
Скажем прямо: покупка земли вида на жительство не даёт, программы «резидентство за недвижимость» в России нет. Реалистичный путь — инвестиционное основание через то же проектное общество: вложения не менее тридцати миллионов рублей в компанию, которая к моменту обращения работает три года и уплатила за предыдущий год не менее шести миллионов налогов и взносов. То есть вид на жительство приходит на четвёртый год работающего бизнеса, а не в день сделки с землёй.
До тех пор виза не нужна вовсе: граждане ОАЭ въезжают в Россию без визы на срок до девяноста дней в течение каждых ста восьмидесяти. Для контроля стройки этого достаточно.
Федеральный закон от 25.07.2002 № 115-ФЗ; постановление Правительства РФ от 31.12.2022 № 2573
Материал носит справочный характер и не является юридическим заключением или налоговой консультацией. Нормы приведены по состоянию на дату проверки; перечни приграничных территорий и недружественных государств, а также правила оборота сельхозземель меняются. Перед сделкой мы готовим правовое заключение под конкретную структуру вместе с профильными юристами. Проверено 23.09.2026.
Управляющая компания внутри проекта
Мы не передаём посёлок стороннему оператору. Сервисная компания ЗемФонда ведёт территорию после стройки, а арендным пулом управляет та же команда, что строила.
- Эксплуатация территории: дороги, свет, вода, вывоз, уборка снега, охрана
- Арендный пул: заселение гостей, уборка, бельё, ремонт, отчётность собственнику
- Загрузка: продвижение, каналы бронирования, корпоративные и ретритные группы
- Сервис для собственника: присмотр за домом, подготовка к приезду, мелкий ремонт
- Прозрачность: отчёт по каждому дому в личном кабинете на сайте
Пять этапов от земли до работающего актива
Земля и градостроительный статус
Выписка ЕГРН, проверка категории и вида использования, при необходимости перевод под нужный вид, подключение к сетям, топосъёмка.
Концепция и мастер-план
Архитектурная концепция, зонирование, посадка домов, проект инженерии, финансовая модель под подтверждённые цифры.
Первая очередь
Дороги, сети, въездная группа, термы и первые дома арендного пула. С этого момента территория начинает зарабатывать.
Продажи и наполнение
Вывод участков очередями, запуск ресторана и центра здоровья, набор управляющей команды.
Выход на проектную мощность
Полная застройка, устойчивая загрузка арендного пула, возможность продажи проекта целиком или доли в нём.
Что спрашивают инвесторы
На какой стадии проект сейчас?
Земля определена, концепция подготовлена. Впереди — проверка градостроительного статуса участка, архитектурный мастер-план и финансовая модель под подтверждённые цифры. Поэтому раздел помечен как проект в разработке: мы показываем замысел и логику, а не готовую оферту.
Откуда уверенность, что формат взлетит именно здесь?
Рядом на трёх гектарах несколько лет работает ретрит-центр с домами и рестораном: он загружен круглый год. Мы не повторяем его, а добавляем то, чего на трёх гектарах поместить нельзя, — термы, медицинское направление и арендный пул нужного масштаба.
Может ли иностранец владеть этой землёй?
Да, если участок относится к землям населённых пунктов: Боровский район не приграничный, и запрет для иностранцев здесь не действует. Но мы рекомендуем другую схему — покупку на российскую компанию инвестора: она выгоднее по налогам и позволяет вести гостиничную деятельность. Разбор всех схем — в разделе для иностранных инвесторов ниже.
Какая доходность?
Честный ответ: пока её нельзя назвать цифрой, которой можно верить. Соседний проект называет около десяти процентов годовых, но это его показатель, а не наш прогноз. Свою модель мы соберём после проверки статуса земли и сметы первой очереди и покажем её со всеми допущениями.
Кто управляет объектом после стройки?
Сервисная компания ЗемФонда. Она уже обслуживает наши посёлки: дороги, сети, сервис для собственников. Для арендного пула добавляется гостиничный блок — заселение, уборка, загрузка, отчётность.
Можно ли приехать и посмотреть?
Да. Соседний действующий центр открыт, в нём можно остановиться и увидеть формат изнутри. Наш участок находится рядом, показываем его в ту же поездку.
Запросить материалы проекта
Пришлём концепцию, схему территории и параметры участка, а после проверки статуса земли — финансовую модель. Организуем поездку: соседний действующий центр можно посмотреть изнутри и в ту же поездку увидеть наш участок.
Кадастровый номер участка: 40:03:081202:14